アメリカで住宅ローンを組むには

住宅を購入する際は住宅ローンの借り入れが必要になります。
ここではローン借り入れ時の必要事項をご紹介します。

不動産を購入する場合、アメリカでは市民権(シチズンシップ)がなくてもグリーンカードや労働許可のあるビザをお持ちであれば、
住宅ローン(モーゲージ)を借り入れることが可能です。

不動産購入する際は、ローン仮承認(プリクオリフィケーション)を受けていることが前提条件です。

住宅購入を考えている場合、まず物件を探す前に銀行のローン課やローン会社にコンタクトして、ローンを組めるかどうか、
組めるとしたら上限はいくらか調べましょう。

直接、銀行などの金融機関に申請することもできますが、モーゲージブローカーを通じて申請すると、
種々のモーゲージ商品のなかから顧客のニーズに合ったものを選び、手続きがスムーズに進むよう、
クロージングまでコーディネートしてもらえるという利点があります。

住宅ローン申し込みの際、申込書以外で必要な書類

  • 2年分タックスリターンズ
  • 2年分のW2 フォーム
  • 1ヶ月間の給与明細書(Pay Stub)
    2週間に1回給与支払いの場合は3通、15日間に1回の場合は2通
  • 2ヶ月分の銀行取引明細書(Bank Statement)
    住宅ローンの頭金とクロージングコストに必要な金額が、アカウントに60日以上あることが求められます。
  • 写真付き身分証明書(ドライバーライセンス、パスポート、グリーンカードなど)
  • 自営業者の場合は上記のほかにビジネスの税金申告書類やビジネスを証明する物, プロフィットアンドロスステートメントなど。

この書類をもとに、ローンの仮承認(プリクオリフィケーションフォーム)が発行されます。
このフォームで承認された金額をもとに、リアルターと住宅購入の希望購入価格を決めます。

そして、気に入った物件を見つけたら、売り手にオファーを申し込みます。一度でオファーが通ることもありますが、
大抵は売り手から「カウンターオファー」が戻ってきます。
 

住宅購入前にかかるコスト

交渉が成立すると、住宅購入前に、以下のようなコストが生じます。

  • Earnest Money Deposit  (手付金、アーネストマネーデポジット)

交渉が成立すると、エクスローの口座が開かれます。エスクローとは、不動産の売買の際に信頼できる第三者を仲介させて
取引の安全を担保する「第三者預託」のことです。

指定された日にちまでに、手付金(Deposit, Ernest money)を振り込みます。

アリゾナでは、購入価格の.1%位が目安ですが、新築住宅をビルダーから購入する場合は$10,000-$15,000します。

このアーネストマネーディポジットは、のちにダウンペイメントやクロージングコストに使うことができます。 

  • Home Inspection (ホームインスペクション)

売買契約が成立すると、ホーム・インスペクションの業者に依頼し、家の状態を検査します。
水漏れ、電気配線やこまごまとした調査をします。この結果が価格交渉の対象にもなり、
それによる契約破棄をすることも可能です。

アリゾナでは平均$200-$600かかります。

  • アプレイザルレポート(査定書)をオーダーします

市場価格を客観的に評価する為に、アプレイザルレポート(査定書)をオーダーします。
ここで購入価格より低い値段評価が出た場合は、購入価格を交渉することができます。

  • Credit Report (クレジットレポート) を調べます

ローン借り入れの審査では、ますクレジットレポートを調べます。

$50前後が一般的です。このコストは前払いする場合もありますが、大体はローン借り入れのコストに加算される場合が多いです。

 

住宅ローン借り入れの流れ

  1. ローンアプリケーション(ローンを申し込みます)
  2. プリクオリフィケーション(仮審査をします)
  3. ローン・エスティメイト(Loan Estimate:ローん見積書)が発行され、ここでボロワー、(借り手が)見積書にサインをします。
  4. アンダーライティングのプロセスに入ります。(ローン審査)ここで新たに必要な書類を請求されます。
  5. クロージング・ディスクロージャー(Closing Disclosure:ローン契約書)が発行され,ボロワー(借り手が)サインをします。
  6. サイニング エスクロー会社が家までやってきて、ここで初めて実際の書類にサインをします。(これまでの書類は、はすべて電子署名が一般です)クロージングコストやダウンペイメントはこの時に支払います。チェックも可ですが、電子送金(Wire Transfer)が一般的です。
  7. クロージング レンダーからエスクロー口座にローン金額が送金されます。